LMP ou LMNP : quelle est la différence ?

Comprendre les fondamentaux des statuts LMP et LMNP

Définitions claires et simples

Le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) sont deux statuts fiscaux qui s'appliquent aux personnes mettant en location des biens meublés. Le choix du statut impacte directement le régime fiscal et les obligations du propriétaire bailleur.

• LMP : Le loueur exerce une activité de location meublée de manière professionnelle, c'est-à-dire que cette activité constitue sa principale source de revenus ou qu'il y consacre un temps de travail significatif.
• LMNP : Le loueur exerce une activité de location meublée de manière non professionnelle, c'est-à-dire que cette activité est complémentaire à son activité principale et que ses revenus locatifs sont limités.

Tableau comparatif : LMP vs LMNP

Critères de distinction

Le choix entre LMP et LMNP dépend principalement de deux critères :

• Le montant des revenus locatifs : Si les revenus locatifs dépassent 23 000€ par an, le statut LMP s'impose généralement.
• Le temps consacré à l'activité : Un LMP consacre une part importante de son temps à la gestion locative, tandis qu'un LMNP exerce cette activité de manière complémentaire.

Le régime fiscal : la clé de voûte des différences

Le régime fiscal est un élément déterminant dans le choix entre le statut LMP et LMNP. Il impacte directement le montant des impôts à payer et les possibilités de déduction des charges.

Régime fiscal du LMP

Le loueur en meublé professionnel (LMP) est soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela signifie que ses revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Les charges liées à l'activité (amortissements, frais de gestion, intérêts d'emprunt, etc.) sont intégralement déductibles du résultat fiscal.

• Avantages :
• Inconvénients :

Régime fiscal du LMNP

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) bénéficie d'un régime fiscal plus simple. Il peut opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié.

• Micro-BIC :
• Réel simplifié :

Tableau comparatif des régimes fiscaux

Les spécificités des options micro-BIC et réel

Le choix entre le micro-BIC et le réel simplifié pour un LMNP dépend principalement du montant des revenus locatifs et du niveau de charges.

• Micro-BIC : Idéal pour les petits revenus locatifs et les investisseurs souhaitant une gestion simplifiée.
• Réel simplifié : À privilégier lorsque les dépenses sont importantes (travaux, intérêts d'emprunt) ou lorsque l'on souhaite optimiser sa fiscalité.

Points clés à retenir :

• Le LMP offre une plus grande flexibilité mais nécessite des formalités administratives plus importantes.
• Le LMNP est plus simple mais offre moins de possibilités de déduction des charges.
• Le choix du régime dépend de nombreux facteurs : montant des loyers, niveau des charges, objectifs de l'investisseur.

Les conditions pour accéder à chaque statut

Le choix entre le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est déterminant pour votre régime fiscal et vos obligations. Voyons ensemble les conditions pour accéder à chacun de ces statuts.

Conditions pour être LMP

Pour être considéré comme un LMP, il faut généralement remplir plusieurs conditions cumulatives :

• Caractère professionnel de l'activité : L'activité de location meublée doit constituer votre profession principale ou une activité secondaire à laquelle vous consacrez un temps de travail significatif.
• Absence de plafond de revenus : Il n'existe pas de plafond de revenus spécifique pour le statut LMP.
• Intention de réaliser des bénéfices : Votre activité doit avoir pour but de générer des profits, même si des pertes sont possibles dans les premières années.
• Formalités administratives : Vous devez vous immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM) et tenir une comptabilité.

Conditions pour être LMNP

Pour opter pour le statut de LMNP, les conditions sont moins strictes :

• Caractère non professionnel de l'activité : La location meublée doit être une activité complémentaire à votre activité principale.
• Plafond de revenus : Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an.
• Absence d'immatriculation : Vous n'êtes pas obligé de vous immatriculer au RCS ou au RM.

Évolution du statut : du LMNP au LMP

Il est possible de passer du statut de LMNP à celui de LMP si vos revenus locatifs dépassent le seuil de 23 000 € ou si vous consacrez de plus en plus de temps à cette activité.

Conséquences de ce changement :

• Passage au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : Vous serez soumis à un régime fiscal plus complexe mais qui offre plus de possibilités de déduction des charges.
• Obligation d'immatriculation : Vous devrez vous immatriculer au RCS ou au RM.
• Augmentation des cotisations sociales : Les cotisations sociales seront calculées sur vos bénéfices.

Pourquoi ce changement peut être intéressant ?

• Déduction de toutes les charges : Vous pourrez déduire l'intégralité des charges liées à votre activité de location meublée, ce qui peut réduire significativement votre impôt.
• Possibilité de créer une société : Vous pourrez créer une société (SARL, SASU, etc.) pour gérer votre patrimoine immobilier.

Quand envisager ce changement ?

• Lorsque vos revenus locatifs dépassent significativement le seuil de 23 000 €.
• Lorsque vous souhaitez professionnaliser votre activité de location meublée.
• Lorsque vous souhaitez optimiser votre fiscalité.

Attention : Le passage du statut de LMNP à celui de LMP doit être anticipé et déclaré aux services fiscaux. Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour effectuer cette démarche.

Conseils supplémentaires :

• Simulez votre fiscalité : Utilisez un simulateur en ligne pour estimer votre impôt en fonction de votre situation.
• Faites-vous accompagner : Consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aider à faire le bon choix.
• Tenez compte de l'évolution de la réglementation : La législation fiscale est susceptible d'évoluer, il est important de se tenir informé des dernières modifications.

N'hésitez pas à poser d'autres questions si vous souhaitez approfondir certains aspects.

Les avantages et inconvénients de chaque statut

Le choix entre le statut LMP et LMNP implique de peser soigneusement les avantages et les inconvénients de chacun.

Avantages du statut LMP

• Déductibilité de toutes les charges : Toutes les charges liées à votre activité de location meublée (amortissements, frais de gestion, intérêts d'emprunt, etc.) sont déductibles de vos revenus, ce qui peut réduire significativement votre impôt sur les sociétés ou sur le revenu.
• Possibilité de créer une société : Vous pouvez choisir de créer une société (SARL, SASU, etc.) pour gérer votre patrimoine immobilier, ce qui offre une protection de votre patrimoine personnel en cas de difficultés financières.
• Régime fiscal plus souple : Le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) offre une plus grande flexibilité en termes de déduction des charges et de gestion de votre activité.
• Exonération d'IFI sous certaines conditions : Sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d'une exonération d'impôt sur la fortune immobilière.

Inconvénients du statut LMP

• Formalités administratives plus lourdes : Vous devez tenir une comptabilité rigoureuse, établir des déclarations fiscales spécifiques et respecter les obligations comptables et sociales des entreprises.
• Cotisations sociales plus élevées : Les cotisations sociales sont calculées sur vos bénéfices, ce qui peut représenter un coût important.
• Seuil de revenus élevé : Le statut LMP est généralement plus adapté à des investisseurs ayant des revenus locatifs importants.

Avantages du statut LMNP

• Simplicité administrative : Les formalités administratives sont moins nombreuses qu'en LMP.
• Possibilité d'amortissements : Vous pouvez amortir le prix d'acquisition de votre bien immobilier, ce qui réduit votre base imposable.
• Régime micro-BIC : Le régime micro-BIC est particulièrement intéressant pour les petits revenus, car il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes.

Inconvénients du statut LMNP

• Plafond de revenus : Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an.
• Charges déductibles limitées : En régime micro-BIC, les charges déductibles sont limitées.
• Impôt sur le revenu : Les bénéfices sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Liste des avantages et inconvénients

Statut LMP

• Avantages :
• Inconvénients :

Statut LMNP

• Avantages :
• Inconvénients :

Il est important de noter que cette présentation est simplifiée et que chaque situation est unique. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour faire le meilleur choix.

Votre projet immobilier, piloté par nos experts

• Expertise et réseau : Notre partenaire, fort de son expérience du marché immobilier, sélectionne pour vous les meilleures opportunités d'investissement et s'appuie sur un réseau de professionnels qualifiés.
• Accompagnement personnalisé : Un conseiller dédié vous accompagne à chaque étape de votre projet, de la définition de vos objectifs à la signature du bail.
• Gestion locative simplifiée : Déléguez-nous la gestion de votre bien : recherche de locataires solvables, réalisation des états des lieux, encaissement des loyers, gestion des travaux...
• Optimisation de votre investissement : Grâce à des outils de gestion performants et à une connaissance approfondie du marché, notre partenaire vous aide à maximiser votre rendement locatif.

Pourquoi choisir notre partenaire ?

• Sérénité : Bénéficiez d'un interlocuteur unique et d'une gestion sans stress.
• Rentabilité : Optimisez votre investissement grâce à des conseils d'experts.
• Simplicité : Déléguez toutes les tâches administratives et juridiques.

En choisissant notre partenaire, vous faites le choix de la réussite de votre projet immobilier."

​

Comment choisir le statut adapté à votre profil ?

Les critères de choix

Pour vous aider à y voir plus clair, voici les principaux critères à prendre en compte :

• Montant des revenus locatifs : Ce critère est déterminant pour définir si vous êtes considéré comme un professionnel ou non. Le seuil à partir duquel vous passez du statut de LMNP à celui de LMP varie en fonction des revenus globaux de votre foyer.
• Objectifs d'investissement : Souhaitez-vous générer des revenus complémentaires, défiscaliser ou constituer un patrimoine ? Chaque objectif correspond à un statut et à une stratégie d'investissement spécifiques.
• Profil fiscal : Votre situation fiscale actuelle (tranche d'imposition, revenus complémentaires) influencera le choix du régime le plus avantageux.
• Temps à consacrer à la gestion : Le statut de LMP implique généralement une gestion plus administrative que celui de LMNP. Assurez-vous de disposer du temps nécessaire pour gérer votre bien immobilier.
• Montant des revenus locatifs : Ce critère est déterminant pour définir si vous êtes considéré comme un professionnel ou non. Le seuil à partir duquel vous passez du statut de LMNP à celui de LMP varie en fonction des revenus globaux de votre foyer.

Les outils d'aide à la décision

• Simulateurs en ligne : De nombreux sites spécialisés proposent des simulateurs vous permettant d'estimer votre imposition en fonction de votre situation personnelle et du régime choisi.
• Conseils d'experts : Un conseiller en gestion de patrimoine ou un comptable pourra vous apporter un éclairage personnalisé sur les avantages et les inconvénients de chaque statut.

Grille d'auto-évaluation

Pour vous aider à y voir plus clair, vous pouvez utiliser la grille suivante :

• Mes revenus locatifs dépassent 23 000€ ?
• Je souhaite optimiser ma fiscalité ?
• Je suis prêt à effectuer des démarches administratives plus importantes ?
• Je souhaite bénéficier d'amortissements accélérés ?
• Je recherche une gestion simplifiée de mon bien ?

En cochant les cases correspondantes à votre situation, vous pourrez identifier les statuts qui correspondent le mieux à vos besoins.

• Évaluez votre profil fiscal : Tenez compte de vos revenus globaux, de vos charges déductibles et de votre tranche d'imposition.
• Anticipez l'évolution de votre situation : Vos besoins et vos objectifs peuvent évoluer au fil du temps. Choisissez un statut qui vous permettra de vous adapter à ces changements.
• Comparez les offres des différents gestionnaires : Les conditions proposées par les gestionnaires de biens peuvent varier d'un prestataire à l'autre.

Les cas pratiques

Pour mieux comprendre les implications de chaque statut, examinons quelques situations concrètes :

• Célibataire, début de carrière, passionné d'immobilier :
• Couple avec deux enfants, revenus modestes :
• Retraité, propriétaire d'un appartement en bord de mer :
• Cadre supérieur, investisseur averti :
• Divorcé, avec un enfant à charge :

Les aspects pratiques à connaître

La déclaration des revenus

La déclaration des revenus issus de la location meublée varie en fonction du statut choisi :

• LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) :
• LMP (Loueur en Meublé Professionnel) :

Les régimes fiscaux spécifiques

Certains régimes fiscaux spécifiques peuvent s'appliquer aux locations meublées :

• Censi-Bouvard : Ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pour l'acquisition d'un logement neuf destiné à la location meublée.
• LMNP neuf : Il concerne les investissements dans des logements neufs et offre des avantages fiscaux spécifiques, notamment en termes d'amortissements.
• Location meublée de tourisme : Si vous louez votre bien en meublé de tourisme classé, vous pouvez bénéficier d'un abattement forfaitaire de 71% sur vos recettes.

Les évolutions législatives

Pour se lancer dans l'investissement locatif meublé, plusieurs démarches sont nécessaires :

• Choix du statut : Définir si vous souhaitez être LMNP ou LMP en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs.
• Acquisition du bien : Acquérir un bien immobilier répondant aux critères de la location meublée.
• Aménagement du bien : Equiper le logement de meubles et d'équipements nécessaires à la vie quotidienne.
• Immatriculation (pour le LMP) : S'immatriculer au registre du commerce et des sociétés si vous optez pour le statut de LMP.
• Ouverture d'un compte bancaire professionnel (conseillé) : Séparer les revenus et les dépenses liés à votre activité de location.
• Souscription d'assurances : Souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) et éventuellement une assurance loyers impayés.
• Déclaration des revenus : Déclarer vos revenus locatifs chaque année dans les délais impartis.
• Tenue d'une comptabilité : Tenir une comptabilité conforme à la réglementation en vigueur, notamment si vous optez pour le régime réel.
• Conseils supplémentaires : Se faire accompagner par un professionnel : Un conseiller en gestion de patrimoine pourra vous aider à choisir le statut le plus adapté à votre situation et à optimiser votre fiscalité.
• Simuler son investissement : Utiliser les simulateurs en ligne pour estimer la rentabilité de votre projet et les économies d'impôt potentielles.
• Se tenir informé des évolutions législatives : S'abonner aux newsletters spécialisées ou consulter régulièrement les sites officiels pour connaître les dernières modifications.

En suivant ces conseils et en vous entourant de professionnels compétents, vous pourrez mener à bien votre projet d'investissement locatif en toute sérénité.